Nên mua nhà hay thuê nhà?

Nên mua nhà hay thuê nhà là một câu hỏi làm đau đầu rất nhiều người trong thời hiện đại, cần được xem xét ở nhiều góc độ một cách nghiêm túc.

Với thực trạng giá bất động sản tăng cao, việc mua nhà để an cứ lạc nghiệp là một thách thức lớn của không ít gia đình. Một căn nhà hiện nay là một gánh nặng tài chính lớn đối với một hộ gia đình trung lưu. Họ buộc phải lựa chọn giữa việc mua nhà hay thuê nhà để đảm bảo cân bằng giữa chất lượng cuộc sống, tích lũy tài sản và phòng tránh các rủi ro gặp phải trong tương lai.

Lợi ích của việc mua nhà​

Bỏ qua vấn đề tài chính thì việc mua nhà là lựa chọn hàng đầu đối với tất cả mọi người. Tuy nhiên, với thực trạng giá bất động sản hiện nay thì không phải ai cũng có thể thực hiện theo phương án này. Bởi vì giá nhà cao nên kéo theo những hệ lụy rất lớn. Những lợi ích của việc mua nhà có thể kể tới như sau:

– Tự do và chủ quyền với không gian sống: Việc sở hữu căn nhà cho phép bạn sửa cấu trúc, nâng cấp, thay đổi hệ thống điện/nước, hoặc đầu tư cải tạo để tăng giá trị tài sản theo theo sở thích và khả năng tài chính. Bạn có thể nâng cấp nội thất, tối ưu không gian sống lâu dài, phù hợp cho gia đình, công việc tại nhà.

– Tài sản và tiềm năng tăng giá: Bất động sản là tài sản dài hạn; tăng hay giảm tùy vào vị trí, hạ tầng, chính sách, tình trạng kinh tế. Trên thực tế, các thống kê đã chỉ ra rằng tốc độ gia tăng giá bất động sản khoảng 7–15% mỗi năm. Tuy nhiên việc gia tăng giá trị còn tùy vào giai đoạn phát triển kính tế, xen kẽ những giai đoạn tăng trưởng là những thời gian chững lại và có thể giảm sút. Ngoài ra, việc sở hữu căn nhà khiến bạn không phải trả tiền thuê, thay vào đó là đầu tư vào tài sản của mình.

– Ổn định lâu dài: sống trong căn nhà do mình sở hữu, bạn không phải lo lắng bị chủ nhà đột ngột yêu cầu dọn đi. Điều này rất thích hợp cho kế hoạch gia đình, con cái, học hành, và gắn bó lâu dài với cộng đồng, nhất là tâm lý “an cư” của người Việt Nam đã ăn sâu vào tiềm thức.

Bất lợi của việc mua nhà
Bên cạnh những lợi ích lớn đã phân tích ở trên, việc mua nhà có thể kéo theo những rủi ro nhất định mà bạn cần phải cân nhắc rất kỹ để phù hợp với điều kiện của mình.

– Chi phí đầu tư lớn và áp lực tài chính: Bạn cần có một khoản tiền lớn để mua hoặc phải vay tiền để mua. Điều này khiến bạn phải chịu áp lực dòng tiền lớn, rủi ro khi lãi tăng hoặc thu nhập giảm.

Ví dụ: Giá căn nhà (Trung bình hiện nay) = 4.000.000.000 đồng. Vay 70%: 2.800.000.000 đồng; Trả trước 30%: 4.000.000.000 × 30% = 1.200.000.000). Giả sử lãi vay 10%/năm trên số dư vay; nếu trả nợ gốc 5%/năm (giả sử), thì năm đầu tổng tiền trả = lãi + gốc trả = (2.800.000.000 × 10%) + (2.800.000.000 × 5%) = 280.000.000 + 140.000.000 = 420.000.000/năm. Tính theo phần trăm trên giá trị căn: 420.000.000 ÷ 4.000.000.000 = 0,105 = 10,5%/năm (chi phí trả nợ năm đầu, chưa tính thuế, phí quản lý, bảo hiểm). Lãi suất vay và gốc tổng cộng khoảng 15%/năm, chưa kể chi phí nội thất, tiện ích.

– Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa: Mua nhà thường đi kèm với chi phí hoàn thiện: nội thất, bếp, điều hòa, sơn sửa, quầy tủ… Có thể tốn thêm 10–30% giá trị căn tùy nhu cầu. chi phí ban đầu tăng, làm chậm điểm hòa vốn (break-even). Bạn cũng phải tự chi trả các chi phí Máy lạnh, bóng đèn hỏng, tường nứt… Không có “đơn vị quản lý” thay bạn giải quyết, chi phí phát sinh có thể lớn. Ngoài ra còn có những khoản chi phí phát sinh bất ngờ như chống thấm, sửa chữa điện nước,…

– Thiếu linh hoạt: Nếu cần di chuyển công việc, học tập, thay đổi môi trường sống đều phức tạp hơn vì gắn liền với tài sản. Bạn cũng có thể gặp bất tiện nếu khu vực bị ngập, môi trường xung quanh thay đổi xấu, hoặc công việc phải đi xa. Khi gặp những tình huống như vậy, bạn không dễ dàng chuyển đi một nơi khác bởi vì để bán nhà cũ và mua nhà mới đều cần nhiều thời gian, công sức cũng như có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn.

– Rủi ro thị trường: Giá nhà có thể không tăng hoặc thậm chí giảm, ảnh hưởng đến giá trị đầu tư. Bạn khó có thể chuyển đi dễ dàng để tránh mất giá trị khi cần.

Lợi ích của việc thuê nhà​

Việc thuê nhà đã trở thành một lựa chọn của nhiều hộ gia đình trong thời gian gần đây thay vì cố mua bằng được một căn nhà. Đó là vì những điểm tích cực như sau:

– Chi phí linh hoạt, vốn ban đầu thấp: Hàng tháng, bạn chỉ chi trả khoảng 3% giá trị căn nhà/năm (ví dụ: căn chung cư 4 tỷ thuê 10 triệu/tháng, cộng 2 triệu tiền điện nước, tiện ích, tổng ~12 triệu/tháng). Không cần tích lũy số tiền lớn để mua nhà trước, phù hợp với người mới đi làm hoặc chưa có vốn tích lũy. Con số “3%” chỉ là quy ước/tương đối — thực tế phụ thuộc vào khu vực, loại nhà, mức tiện nghi, và biến động giá thuê.

Ví dụ: Giá căn: 4.000.000.000 đồng.

Tiền thuê: 10.000.000 đồng/tháng. Tiền điện nước + dịch vụ: 2.000.000 đồng/tháng.

Tổng/tháng = 10.000.000 + 2.000.000 = 12.000.000.

Tổng/năm = 12.000.000 × 12 = 144.000.000.

Phần trăm so với giá căn = 144.000.000 ÷ 4.000.000.000 = 0,036 = 3,6%/năm.

– Tiết kiệm chi phí cơ hội: nếu bạn không phải bỏ vốn lớn để mua nhà, bạn có thể dùng vốn đó cho đầu tư khác như làm ăn kinh doanh, đầu tư, học tập, du lịch… Tuy nhiên, tiền thuê không tạo tài sản cho bạn mà sẽ mất đi theo thời gian.

– Tính linh hoạt và cơ động cao: Có thể chuyển nhà nhanh chóng khi thay đổi công việc, môi trường sống. Không vướng ràng buộc dài hạn về tài sản. Việc đi thuê nhà giúp bạn giảm gánh nặng hành chính (sổ đỏ, thuế, bảo hiểm tài sản), thủ tục chuyển nhượng, và không cần lập kế hoạch tài chính dài hạn cho bất động sản. Đặc điểm này rất thích hợp với người cần sự di chuyển cao (công việc, học tập, thử nghiệm khu vực sống)

– Tiện lợi trong quản lý và bảo trì: Nhà hỏng hóc, máy lạnh hay bóng đèn cháy, chỉ cần báo cho chủ nhà hoặc dịch vụ quản lý, không cần tự bỏ tiền sửa chữa. Không phải lo trách nhiệm dài hạn về bảo dưỡng, tu sửa. Điều này giúp bạn tiết kiệm chi phí bảo trì lớn; nhưng có thể chậm trễ khi cần sửa gấp.

– Tập trung vào lối sống và trải nghiệm: Việc trang trí, sắm sửa đơn giản, vừa đủ để sống thoải mái. Không phải đầu tư quá nhiều vào nội thất cao cấp, tránh rủi ro mất giá trị khi chuyển nhà.

Bất lợi của việc thuê nhà​

Ngoài những lợi ích có được, việc thuê nhà cũng tồn tại những bất lợi đáng kể:

– Thiếu ổn định lâu dài: Trong khi bạn thuê, chủ nhà có thể bán nhà hoặc không gia hạn hợp đồng khiến bắt buộc bạn phải chuyển đi. Dù hợp đồng thuê dài hạn với các điều khoản thỏa thuận đảm bảo thuê lâu dài, tuy nhiên việc này chỉ giúp giảm thiểu rủi ro, nhưng không thể loại trừ hoàn toàn.

– Giới hạn tự do cá nhân: Không thể tự do sửa chữa, cải tạo, hoặc thiết kế theo ý muốn. Phải tuân thủ quy định của chủ nhà, tránh bị “mắng” nếu làm hỏng nhà hoặc đồ đạc.

– Chi phí thuê dài hạn không tạo tài sản: Số tiền thuê nhà hàng năm không tạo ra giá trị sở hữu, chỉ là chi phí tiêu dùng.

Nên mua nhà hay thuê nhà​

Với những phân tích như trên, có thể tóm lại như sau:

– Nên mua nhà khi:

+ Có thể trả trước đủ (ví dụ ≥ 20–30% giá trị) và có dòng tiền đủ để trả nợ.

+ Dự định ở cùng một chỗ ≥ 5–7 năm (thời gian này giúp bù phí giao dịch, thuế, và có thể hưởng lợi từ tăng giá).

+ Ưu tiên ổn định cho gia đình, muốn tự do cải tạo, hoặc muốn tích luỹ tài sản lâu dài.

– Nên thuê nhà khi:

+ Kế hoạch sống linh hoạt trong < 3–5 năm.

+ Thu nhập chưa ổn định, chưa đủ tích luỹ trả trước.

+ Ngành nghề thường thay đổi địa điểm.

+ Muốn ưu tiên thanh khoản, đầu tư tiền nhàn rỗi vào nơi khác có lợi suất cao hơn.

Để quyết định mua nhà hay thuê nhà, bạn cần đánh giá trước quyết định theo những tiêu chí như sau:

– Dòng tiền hàng tháng: thu nhập ròng − (tiền thuê/tiền trả nợ + phí dịch vụ + chi phí sinh hoạt).

– Quỹ dự phòng: ít nhất 6 tháng chi phí sống nếu mua.

– Chi phí giao dịch khi mua: thuế, phí công chứng, phí môi giới (thường vài % tổng giá trị).

– Chi phí chuyển nhà (nếu thuê): ước tính 1 lần khi chuyển (vật dụng, công chuyển).

– Thời gian dự kiến ở lại: nếu <5 năm, thuê thường có lợi hơn; ≥7 năm mua có thể hợp lý — nhưng phải tính theo từng trường hợp.

– Rủi ro lãi suất: nếu vay, xem khả năng chịu lãi suất tăng 2–3% so với hiện tại.

– Tiềm năng tăng/giảm giá khu vực: quy hoạch, hạ tầng, dự án lớn xung quanh.

Nguồn: https://luat360.vn/nen-mua-nha-hay-thue-nha/