Không chỉ Kolonaki: Đọc đúng mức tăng giá thuê tại Athens — Lei Chen

Tác giả bài gốc: Lei Chen — Founder & Co-Founder, Santheos.



Bản tóm tắt tiếng Việt từ bài “Beyond Kolonaki: Why Rental Growth Is Reshaping the Entire Athens Property Market”. Bài được viết ngày 14/10/2026 và đăng trên Santheos ngày 21/10/2026. Tài khoản này đại diện cho Santheos.

Nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở khu vực cao cấp​

Lei Chen phân tích thị trường thuê nhà Athens ngoài Kolonaki, các khu cao cấp phía bắc và Athenian Riviera. Những khu dân cư lâu đời có thể thu hút người thuê nhờ khả năng tiếp cận nơi làm việc, giao thông, trường học và dịch vụ hằng ngày. Nhà được cải tạo cũng có thể đáp ứng những nhu cầu mà nguồn cung cũ chưa đáp ứng tốt.



So sánh của XE trong bài gốc xem xét giá chào thuê nhà có diện tích không quá 80 m² trong quý III/2025 và quý III/2026. Ví dụ: Kallithea đạt 12,10 euro/m²/tháng, tăng 4,8%; Chalandri 14,57 euro, tăng 13,3%; Gerakas 11,70 euro, tăng 15,2%. Tốc độ tăng cao hơn không đồng nghĩa với lợi nhuận đầu tư ròng cao hơn: giá mua, chi phí và thời gian trống vẫn ảnh hưởng đến kết quả.

Phương pháp và giới hạn của dữ liệu giá thuê​

Đây là giá chào thuê trong tin đăng, không phải giá của hợp đồng thuê đã ký. Dữ liệu chưa điều chỉnh theo thay đổi về cơ cấu, tuổi hoặc chất lượng các căn được đăng. Số liệu Indomio cho Kolonaki có cơ cấu bất động sản và giai đoạn quan sát khác, vì vậy không thể so sánh trực tiếp với chuỗi căn hộ nhỏ của XE.



Mức tăng bất thường tại Artemida xuất hiện cùng sự thay đổi số lượng tin đăng. Điều đó không chứng minh giá thuê thực tế của cùng một loại căn nhà đã tăng tương ứng. Trung bình của khu vực không thay thế được các căn so sánh phù hợp cho một căn hộ cụ thể.



Nhận xét của Chen về sự quan tâm của người thuê đối với nhà cải tạo là kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải nghiên cứu thống kê đã kiểm toán trên toàn bộ danh mục hay phép đo mức chênh lệch do cải tạo. Muốn đo chênh lệch này cần đối chiếu các căn tương đồng về vị trí, diện tích, nội thất, điều khoản thuê và tình trạng. Ví dụ dự án công khai của Santheos minh họa phạm vi địa lý, không chứng minh mọi căn đều đã hoàn thiện hoặc cho thuê.

Đánh giá từng căn nhà và nhu cầu của người thuê​

Câu hỏi thực tế là nhu cầu ở đâu phù hợp với một căn nhà thích hợp và chi phí mua hợp lý. Đà tăng chung của thị trường và việc nâng cấp một tài sản là hai yếu tố khác nhau. Không yếu tố nào bảo đảm giá thuê tiếp tục tăng, căn nhà luôn có người thuê hay lợi nhuận trong tương lai.



Nguồn: Santheos Expert Column — Lei Chen. Xem bài gốc, bảng so sánh từng khu vực và các nguồn nghiên cứu: Beyond Kolonaki — bài gốc của Lei Chen trên Santheos.