thaibao3991
Thành viên
- Tham gia
- 28/3/2020
- Bài viết
- 0
“Mùa Covid-19”, các nhà đầu tư bất động sản muốn “sống khỏe” cần lưu ý những gì? Liệu có còn cơ hội đầu tư ngắn hạn hoặc lướt sóng trong 6-12 tháng tới? Bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, là một phân khúc sôi động, được đánh giá tiềm năng trong năm 2020. Tuy nhiên, theo các chuyên gia khuyến cáo khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư cũng cần phải chú ý đến vấn đề pháp lý của dự án hay tỷ suất lợi nhuận cam kết và độ uy tín cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Pháp lý dự án là ưu tiên hàng đầu
Theo TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính cho biết, vấn đề đầu tiên cũng là vấn đề quan trọng nhất mà nhà đầu tư (NĐT) và rất nhiều nhà phát triển dự án khác cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đó chính là vấn đề pháp lý của dự án, nhất là dự án condotel.
Chuyên gia Bùi Quang Tín
Những yếu tố pháp lý cần quan tâm: hồ sơ xây dựng, sự hoàn công, bảo hiểm cháy nổ, hình thức dịch vụ về quản lý BĐS, các nội dung trên hợp đồng mua bán…
Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia tư vấn đầu tư, nguyên Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho biết, đối với NĐT cá nhân khi mua các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cần lựa chọn các dự án có đủ pháp lý và được phép mở bán. Những vấn đề quan tâm có thể là hợp đồng góp vốn, có được sổ hồng không. Nếu có sổ hồng thì việc chuyển nhượng lại sẽ có tính khoản dễ hơn còn hợp đồng góp vốn sẽ có thanh khoản khó hơn.
Tỷ suất lợi nhuận cam kết
Bên cạnh yếu tố pháp lý của dự án, theo T.S Bùi Quang Tín nhà đầu tư cần lưu ý đến tỷ suất lợi nhuận cam kết. Trên thực tế thì tỷ suất cam kết trung bình hiện nay từ 5-8% là phù hợp. Nếu như cam kết trên mức đó thì rất khó để nhà phát triển dự án có thể thực hiện cam kết của mình trong suất thời gian cam kết. Thông thường các nhà phát triển dự án cam kết từ 5 – 10 năm, tỷ suất sinh lời đạt khoảng 10% như VinGroup.
Mỗi dự án có những mức cam kết lợi nhuận khác nhau tuỳ vào hình thức kinh doanh, mô hình kinh doanh, mức độ uy tín của chủ đầu tư, đội ngũ hoạt động của ban quản lý, chi phí hoạt động kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận cũng như triển vọng của các dự án, nơi mà BĐS nghỉ dưỡng có.
Chuyên gia Sử Ngọc Khương cũng khuyên nhà đầu tư quan tâm đến cam kết lợi nhuận. Không phải dự án nào cũng hoạt động hiệu quả và thất bại. Do vậy việc cam kết lợi nhuận yêu cầu NĐT phải chấp nhận rủi ro. Rủi ro này đối với các chủ đầu tư mức sẵn sàng của họ như thế nào thì NĐT cũng phải chấp nhận. Chính vì vậy khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, mọi người cần cân nhắc lại về vấn đề lợi nhuận và biên độ mà nó có thể xảy ra.
NĐT cần tìm hiểu về độ uy tín và năng lực của các chủ đầu tư
Chuyên gia Sử Ngọc Khương
Trong bối cảnh đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều tiềm năng, các chủ đầu tư nên tiếp tục chọn phân khúc này để phát triển dự án, chuyên gia Bùi Quang Tín còn lưu ý thêm, NĐT khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cũng cần phải xem xét, tìm hiểu về độ uy tín cũng như năng lực của các chủ đầu tư.
Bởi vì trong thời gian vừa qua, do yếu tố pháp lý của 1 số hình thức BĐS nghỉ dưỡng ví dụ như Condotel quảng cáo rất rầm rộ bằng cách đưa ra cam kết tỷ lệ lợi nhuận không đúng với thực tế, đã khiến rất nhiều NĐT và nhà phát triển dự án đua nhau đầu tư vào nên đều bị phá sản, chẳng hạn như dự án Cocobay ở Đà Nẵng. Đây chính là một bài học đắt giá cho các NĐT cần phải rút kinh nghiệm và hết sức quan tâm đến lịch sử hoạt động, lịch sử kinh doanh của các chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án, ông Tín nhấn mạnh.
Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính lại cho rằng, các phân khúc BĐS thì đều có sự rủi ro. Nếu NĐT chỉ chạy đua theo phong trào, tin theo sự quảng cáo của các chủ đầu tư mà vội vã mua vào thì rất dễ bị vỡ trận.
Vì vậy trước khi quyết định đầu tư vào một BĐS nghỉ dưỡng nào đó, NĐT nên tìm hiểu kỹ lưỡng các dự án dựa trên khả năng thích hợp về tài chính của mình. Đồng thời, NĐT khi mua cần phải lưu ý tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có đủ năng lực xây dựng không và năng lực đó có đúng phù hợp hay không? NĐT cần đánh giá uy tín, kinh nghiệm và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nên chọn dự án của các chủ đầu tư lớn vì chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ đảm bảo khả năng thực hiện đúng cam kết với khách hàng.
Nếu hiểu rõ về năng lực của chủ đầu tư condotel sẽ giúp NĐT tránh rủi ro về pháp lý cũng như khả năng thanh toán lợi nhuận khi dự án được đưa vào khai thác, kinh doanh.
Hơn thế, dân gian vẫn có câu “tiền nào của ấy”, vì thế cho nên NĐT trước khi quyết định mua BĐS nghỉ dưỡng cũng cần phải xem giá bán của khu BĐS nghỉ dưỡng đó có phù hợp với chất lượng xây dựng, mật độ xây dựng và các tiện ích khác hay không.
Cũng theo TS Đinh Thế Hiển, năm 2020 nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT cần lưu ý chọn mua những căn hộ nghỉ dưỡng được chủ đầu tư triển khai ở dự án đúng tiến độ. Thứ hai là cần có đầy đủ hết các dịch vụ nghỉ dưỡng như: hồ bơi, phòng tập ghim, công viên cảnh quan, nhà hàng… Tất cả phải được thiết kế, xây dựng theo đúng chất lượng và đúng vùng biển mà du khách thường xuyên thích tới. Nếu đảm bảo có đủ 4 yếu tố này thì khi NĐT mua để tự mình khai thác hay nhờ 1 đơn vị nào đó cho thuê thì khả năng sinh lời vẫn có thể đạt được từ 6 -12% tùy theo từng vị trí.
Với những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường, không chỉ riêng thời điểm hiện tại mà ngay cả khi thị trường khởi sắc, hầu hết các chuyên gia đều khuyên nhà đầu tư nên áp dụng công thức vốn 70-30. Tức nhà đầu tư chỉ nên dùng 70% số vốn hiện có để đầu tư bất động sản và nên giữ lại 30% để phòng rủi ro và sử dụng khi cần thiết. Đặc biệt là khi có cơ hội từ việc bán tháo, bán cắt lỗ, nhà đầu tư sẽ dễ dàng sử dụng số vốn còn lại để nhập cuộc và chớp thời cơ. Quy luật này càng đúng đắn khi thu nhập của nhiều người lao động hiện đã bị cắt giảm trong khi vẫn còn nhiều khoản cố định phải chi tiêu hàng tháng, chưa kể những khoản phát sinh.
Sự tác động của dịch bệnh sẽ đưa bất động sản về lại giá trị thực. Trong ngắn hạn giá sẽ thay đổi và điều chỉnh về lại mức hợp lý và đó chính là thời điểm các nhà đầu tư có thể cân nhắc việc mua đầu tư cho thuê (làm homestay, co-working, văn phòng) trong thời điểm này khi mà mọi sinh hoạt chưa ổn định, du lịch đi xuống, nhiều công ty cho làm việc tại nhà”.
Pháp lý dự án là ưu tiên hàng đầu
Theo TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính cho biết, vấn đề đầu tiên cũng là vấn đề quan trọng nhất mà nhà đầu tư (NĐT) và rất nhiều nhà phát triển dự án khác cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đó chính là vấn đề pháp lý của dự án, nhất là dự án condotel.
Chuyên gia Bùi Quang Tín
Những yếu tố pháp lý cần quan tâm: hồ sơ xây dựng, sự hoàn công, bảo hiểm cháy nổ, hình thức dịch vụ về quản lý BĐS, các nội dung trên hợp đồng mua bán…
Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia tư vấn đầu tư, nguyên Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho biết, đối với NĐT cá nhân khi mua các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cần lựa chọn các dự án có đủ pháp lý và được phép mở bán. Những vấn đề quan tâm có thể là hợp đồng góp vốn, có được sổ hồng không. Nếu có sổ hồng thì việc chuyển nhượng lại sẽ có tính khoản dễ hơn còn hợp đồng góp vốn sẽ có thanh khoản khó hơn.
Tỷ suất lợi nhuận cam kết
Bên cạnh yếu tố pháp lý của dự án, theo T.S Bùi Quang Tín nhà đầu tư cần lưu ý đến tỷ suất lợi nhuận cam kết. Trên thực tế thì tỷ suất cam kết trung bình hiện nay từ 5-8% là phù hợp. Nếu như cam kết trên mức đó thì rất khó để nhà phát triển dự án có thể thực hiện cam kết của mình trong suất thời gian cam kết. Thông thường các nhà phát triển dự án cam kết từ 5 – 10 năm, tỷ suất sinh lời đạt khoảng 10% như VinGroup.
Mỗi dự án có những mức cam kết lợi nhuận khác nhau tuỳ vào hình thức kinh doanh, mô hình kinh doanh, mức độ uy tín của chủ đầu tư, đội ngũ hoạt động của ban quản lý, chi phí hoạt động kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận cũng như triển vọng của các dự án, nơi mà BĐS nghỉ dưỡng có.
Chuyên gia Sử Ngọc Khương cũng khuyên nhà đầu tư quan tâm đến cam kết lợi nhuận. Không phải dự án nào cũng hoạt động hiệu quả và thất bại. Do vậy việc cam kết lợi nhuận yêu cầu NĐT phải chấp nhận rủi ro. Rủi ro này đối với các chủ đầu tư mức sẵn sàng của họ như thế nào thì NĐT cũng phải chấp nhận. Chính vì vậy khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, mọi người cần cân nhắc lại về vấn đề lợi nhuận và biên độ mà nó có thể xảy ra.
NĐT cần tìm hiểu về độ uy tín và năng lực của các chủ đầu tư
Chuyên gia Sử Ngọc Khương
Trong bối cảnh đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều tiềm năng, các chủ đầu tư nên tiếp tục chọn phân khúc này để phát triển dự án, chuyên gia Bùi Quang Tín còn lưu ý thêm, NĐT khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cũng cần phải xem xét, tìm hiểu về độ uy tín cũng như năng lực của các chủ đầu tư.
Bởi vì trong thời gian vừa qua, do yếu tố pháp lý của 1 số hình thức BĐS nghỉ dưỡng ví dụ như Condotel quảng cáo rất rầm rộ bằng cách đưa ra cam kết tỷ lệ lợi nhuận không đúng với thực tế, đã khiến rất nhiều NĐT và nhà phát triển dự án đua nhau đầu tư vào nên đều bị phá sản, chẳng hạn như dự án Cocobay ở Đà Nẵng. Đây chính là một bài học đắt giá cho các NĐT cần phải rút kinh nghiệm và hết sức quan tâm đến lịch sử hoạt động, lịch sử kinh doanh của các chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án, ông Tín nhấn mạnh.
Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính lại cho rằng, các phân khúc BĐS thì đều có sự rủi ro. Nếu NĐT chỉ chạy đua theo phong trào, tin theo sự quảng cáo của các chủ đầu tư mà vội vã mua vào thì rất dễ bị vỡ trận.
Vì vậy trước khi quyết định đầu tư vào một BĐS nghỉ dưỡng nào đó, NĐT nên tìm hiểu kỹ lưỡng các dự án dựa trên khả năng thích hợp về tài chính của mình. Đồng thời, NĐT khi mua cần phải lưu ý tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có đủ năng lực xây dựng không và năng lực đó có đúng phù hợp hay không? NĐT cần đánh giá uy tín, kinh nghiệm và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nên chọn dự án của các chủ đầu tư lớn vì chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ đảm bảo khả năng thực hiện đúng cam kết với khách hàng.
Nếu hiểu rõ về năng lực của chủ đầu tư condotel sẽ giúp NĐT tránh rủi ro về pháp lý cũng như khả năng thanh toán lợi nhuận khi dự án được đưa vào khai thác, kinh doanh.
Hơn thế, dân gian vẫn có câu “tiền nào của ấy”, vì thế cho nên NĐT trước khi quyết định mua BĐS nghỉ dưỡng cũng cần phải xem giá bán của khu BĐS nghỉ dưỡng đó có phù hợp với chất lượng xây dựng, mật độ xây dựng và các tiện ích khác hay không.
Cũng theo TS Đinh Thế Hiển, năm 2020 nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì NĐT cần lưu ý chọn mua những căn hộ nghỉ dưỡng được chủ đầu tư triển khai ở dự án đúng tiến độ. Thứ hai là cần có đầy đủ hết các dịch vụ nghỉ dưỡng như: hồ bơi, phòng tập ghim, công viên cảnh quan, nhà hàng… Tất cả phải được thiết kế, xây dựng theo đúng chất lượng và đúng vùng biển mà du khách thường xuyên thích tới. Nếu đảm bảo có đủ 4 yếu tố này thì khi NĐT mua để tự mình khai thác hay nhờ 1 đơn vị nào đó cho thuê thì khả năng sinh lời vẫn có thể đạt được từ 6 -12% tùy theo từng vị trí.
Với những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường, không chỉ riêng thời điểm hiện tại mà ngay cả khi thị trường khởi sắc, hầu hết các chuyên gia đều khuyên nhà đầu tư nên áp dụng công thức vốn 70-30. Tức nhà đầu tư chỉ nên dùng 70% số vốn hiện có để đầu tư bất động sản và nên giữ lại 30% để phòng rủi ro và sử dụng khi cần thiết. Đặc biệt là khi có cơ hội từ việc bán tháo, bán cắt lỗ, nhà đầu tư sẽ dễ dàng sử dụng số vốn còn lại để nhập cuộc và chớp thời cơ. Quy luật này càng đúng đắn khi thu nhập của nhiều người lao động hiện đã bị cắt giảm trong khi vẫn còn nhiều khoản cố định phải chi tiêu hàng tháng, chưa kể những khoản phát sinh.
Sự tác động của dịch bệnh sẽ đưa bất động sản về lại giá trị thực. Trong ngắn hạn giá sẽ thay đổi và điều chỉnh về lại mức hợp lý và đó chính là thời điểm các nhà đầu tư có thể cân nhắc việc mua đầu tư cho thuê (làm homestay, co-working, văn phòng) trong thời điểm này khi mà mọi sinh hoạt chưa ổn định, du lịch đi xuống, nhiều công ty cho làm việc tại nhà”.
