Phát sinh khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Phát sinh khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Những phát sinh trong các giao dịch bất động sản luôn có những vấn đề pháp lý phức tạp kèm theo. Tuy nhiên pháp luật đã có những quy định rõ ràng về vấn đề này. Đặc biệt với các dự án bất động sản khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ đều cần yếu tố pháp lý rõ ràng. Cùng tìm hiểu quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản​

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng được thỏa thuận.

Xem thêm: Everest - công ty luật uy tín tại hà nội

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản​

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Tìm hiểu thêm: hợp đồng tặng cho tài sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:​

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung cấp một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tìm hiểu thêm: mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chuẩn pháp luật hiện hành