Người trẻ tại sao không nên kỳ vọng BĐS sẽ giảm?

Thực tế, hiện tại giá bất động sản đang khiến cho nhiều người khó tiếp cận được, để sở hữu nhà trong giai đoạn này thực sự khó khăn nhất là đối với nhân viên văn phòng hay người trẻ. Trong năm 2023 khi thị trường BĐS khó khăn đã có rất nhiều kỳ vọng giá nhà giảm, nhưng điều đó không xảy ra toàn diện mà chỉ số nhỏ thị trường thứ cấp đa phần do mất khả năng thanh toán. Thế nên, không nên kỳ vọng giá BĐS sẽ giảm trong tương lai và đây là những cơ sở để charmington.org gửi đến Anh Chị tham khảo.​

Câu chuyện thực tế lượng giao dịch và giá bán 2 thị trường lớn TPHCM và Hà Nội​

Báo cáo của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh, nhu cầu mua bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã giảm lần lượt 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Dù thị trường trầm lắng nhưng thực tế, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận động thái tăng giá với mức tăng diễn ra khác nhau ở từng khu vực và phân khúc.




Theo đó, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội đã tăng 3 - 4%, còn tại TP Hồ Chí Minh là 13% trong quý I/2023 vừa qua. Giá bán nhà liền thổ tại cả hai thành phố này cũng ghi nhận tăng 10% so với cuối năm 2022. Thế nên, giá nhà năm 2023 được dự đoán giảm mạnh nhưng điều đó không xảy ra, vậy nguyên nhân do đâu? Sau đây là những nguyên nhân chính charmington.org chia sẽ.

Khan hiếm nguồn cung do vướng pháp lý​

Thực tế trong những năm qua, thị trường BĐS tại các thành phố lớn như TPHCM hay Hà Nội nguồn cung khan hiếm xuất phát từ vấn đề Pháp lý khiến cho dự án không thể triển khai được. Việc gỡ vướng đã tạo nên lệch pha Cung & Cầu dẫn đến giá bán luôn ở mức cao do những "chi phí khác" trong quá trình xử lý pháp lý dự án kéo dài. Cung ít và Cầu nhiều sẽ dẫn đến giá bán chắc chắn không thể giảm, đây là quy luật tất yếu của thị trường.



| Thị trường BĐS vẫn đang khó khăn vấn đề pháp lý ít nhất có lẽ đến hết năm 2024. các dự án vẫn giao nhà sớm nhất cũng đến năm 2026-2027. Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng trung bình trên dưới 10%/năm. Thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này, trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm đến 70 - 80%, áp đảo thị trường nhà ở và dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường BĐS và "ngốn" một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Chi phí cấu thành giá cao​

Việc xác định giá bán BĐS là kết quả trực tiếp của việc GIÁ VỐN đầu vào của một doanh nghiệp làm một dự án căn hộ hoặc nhà phố, biệt thự. Để cấu thành giá vốn phải có nhiều yếu tố tác động trực tiếp đến, cụ thể:

Chi phí giá đất: Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu một lần. Phương thức thu tiền sử dụng đất như hiện nay khiến cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Đây là những dự án do nhà nước chỉ định, còn đối với các dự án thương mại do Chủ đầu tư gom đất từ dân thì là một câu chuyện "rất mệt mỏi" bởi giá đất phải theo "thỏa thuận" thị trường và chưa có cơ chế chính sách hỗ trợ đúng mực nên dẫn đến sẽ không có sự thống nhất giữa người chủ đất và doanh nghiệp. Nên nhớ rằng, giá đất đang chiếm không dưới 20% giá vốn hàng bán.



| Bình quân tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự.Trong những năm gần đây, giá đất tăng 15 - 30%, đẩy giá nhà cũng đội lên 2 - 8%.

Chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng một dự án chiếm đến 30% giá vốn đối với thấp tầng, và 50% đối với căn hộ. Trong đó, Chi phí xây dựng bao gồm nhiều Chi phí nhỏ cộng thành bao gồm:

• Chi phí Nhân công: Chi phí nhân công được hiểu là bao gồm cả chi phí tiền lương (tiền công) trực tiếp, chi phí tiền bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, trợ cấp ăn uống, phí công đoàn…Đây có thể coi là khoản chi phí không hề nhỏ, nhất là đối với ngành xây dựng cần số lượng nhân công lao động lớn, thời gian dài nên chi phí để bỏ ra sẽ càng lớn. Trong những năm qua, Chi phí Nhân công luôn tăng theo thời gian, đây là lý do khiến giá cả BĐS bán ra cũng tăng theo vì chi phí Nhân công phải chiếm đến 20%-30% chi phí xây dựng.

| Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2.

• Chi phí Vật liệu đầu vào: Trong năm 2020-2023 chỉ số vật liệu xây dựng đã tăng đến 11%,Theo tính toán của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), chi phí vật liệu xây dựng thường chiếm 60-70% (sắt thép, cát, xi măng, đá…). Trong đó, thép chiếm khoảng 15-20% chi phí xây dựng căn hộ chung cư và khoảng 30% chi phí xây dựng căn nhà liền kề. giá tăng qua các năm buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá bán.

• Chi phí khác: Yếu tố làm tăng giá nhà là chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở. Dự án không chỉ bị đình trệ do vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính, làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.

| Ngoài ra, Chi phí không tên trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án sẽ có nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng DN cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và "dám nói không với tiêu cực" trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Sự tham gia nhà đầu tư thứ cấp có tiềm lực​

Thực tế, BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn và những nhà đầu tư và đầu cơ thứ cấp có tiềm lực tài chính, giai đoạn đầu của dự án rất ít khách mua ở thực tham gia vì những quan ngại pháp lý, tiến độ, tài chính chưa đủ...họ chấp nhận mua lại giá cao sau này khi mọi thứ "an toàn" hơn. Các nhóm nhà đầu tư F1 có tiềm lực sẽ tham gia giai đoạn đầu tiên khi dự án có giá tốt, chính sách tốt và căn đẹp sau đó sẽ bán lại cho người mua thực hoặc nhà đầu tư cấp 2-3 khi dự án đã lên tầng, giao nhà hoặc đã ổn định dân cư. Điều này kéo giá BĐS thị trường thứ cấp lên cao qua các giai đoạn bán hàng.



| MT Eastmark City đang có những chính sách hấp dẫn cho người ở thực tại Thành phố Thủ Đức cuối năm 2023. Tham khảo thêm tại: https://charmington.org/the-hybrid-mt-eastmark-city.html

Ai cũng cần "An cư lạc nghiệp"​

An cư lạc nghiệp - quan niệm có nhà mới có sự nghiệp đã có từ rất lâu đời tại Á Đông nói chung và Việt Nam nói riêng. Nhất là đối với các Lao động trẻ các tỉnh thành lên các Thành phố lớn luôn có mong muốn sở hữu cho mình "một chân" tại đô thành. Thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở TPHCM hay Hà Nội đang tăng mạnh trong khi rất ít dự án vừa túi tiền đáp ứng. Đó là lý do giá nhà luôn tăng dù cho thị trường có những giai đoạn tồi tệ nhất.



Hy vọng những chia sẻ charmington.org giúp Anh Chị có những quyết định đúng cho tương lai sở hữu nhà trong tương lai. xin cảm ơn!