1. miss_you_52

    miss_you_52 Thành viên thân thiết Thành viên thân thiết

    Thị trường bất động sản 2011: Chủ đầu tư tháo chạy ?

    Thời điểm chủ đầu tư bung hàng để bán có thể sẽ đến vào quý II khi các khoản nợ ngân hàng đáo hạn. Từ đó đến cuối năm, dự báo sẽ căng thẳng chuyện bán hay giữ lại, nhưng giữ lại sẽ rất khó khi đa số DN đều đến với bất động sản theo kiểu "mỡ nó rán nó" như xưa nay.

    Mặc dù một số nhận định cho rằng dòng tiền từ dân cư sẽ đổ vào bất động sản khiến giá đất có thể tăng, song chừng đó không đủ để làm dịu nỗi lo sợ về chính sách tiền tệ thắt chặt làm cho thị trường đã khó khăn càng thêm khó. Một số chuyển gia bóng gió nói đến khả năng nhiều dự án có thể bán tháo và nhà đầu tư phải rời khỏi thị trường.


    Gần như hết "cửa"
    Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam có 3 nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động các chủ đầu tư và vốn vay. Đa số các chủ đầu tư đều có nguồn vốn rất nhỏ và yếu, trong thời gian trước, họ vẫn sống khỏe bằng cách vẽ lên dự án và bán trên giấy để huy động tiền nhà đầu tư rồi mới triển khai.
    Tuy nhiên, nguồn huy động ngày càng khó do các quy định ngày càng chặt. Nhà đầu tư khôn ngoan hơn, nhất là khi thị trường có nhiều lựa chọn và trong bối cảnh đóng băng kéo dài, họ càng cẩn trọng hơn khi bỏ vốn. Vốn vay đã trở thành một nhân tố quan trọng.
    Với việc thắt chặt chính sách tiền tệ và hạn chế cho vay bất động sản, nguồn hy vọng này đang hẹp lại và các chủ đầu tư bất động sản có lý do để lo sợ.
    Từ hơn 2 năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã luôn nhắc nhở về hạn chế cho vay chứng khoán và bất động sản. Đó là một nguyên nhân khiến thị trường rơi vào khó khăn. Bất động sản trong năm 2011 gần như đã hết "cửa" khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01.
    [​IMG]Lượng cung trên thị trường hiện vẫn đang còn dư rất lớn.Chính vì thế, đại diện công ty Công ty Địa ốc Đất Lành - một đại gia bất động sản ở phía Nam, thừa nhận, nếu không có quan hệ tốt, việc huy động vốn từ ngân hàng là điều không thể - đây là một đòn chí tử cho thị trường. Ngân hàng siết cho vay sẽ khiến thị trường khó từ hai phía, trước hết là các chủ đầu tư không vay được vốn để triển khai, còn khách hàng cũng gặp khó khăn trong việc vay mượn để đầu cơ.
    Thừa nhận tác động không thuận chiều của chính sách tiền tệ đối với bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, sự im ắng của thị trường không chỉ kéo dài trong một vài tháng mà dường như xuyên suốt cả năm qua có tác động từ thị trường tài chính, tiền tệ... Lĩnh vực bất động sản 2010 không mang lại những gì như giới đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng là do tác động của chính sách, trong đó nổi trội là việc siết tín dụng và giảm chi tiêu công.
    Với nhận định đó và thực tế siết chặt hơn về tiền tệ và đầu tư trong 2011, bất động sản càng có ít cơ hội.
    Trao đổi về vấn đề này, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai một sự án khá nổi tiếng ở phía Tây Hà Nội cho biết, bây giờ DN nào bắt đầu triển khai hạ tầng coi như thua vì thời điểm này không thể vay hàng trăm tỷ để làm. Bên cạnh đó, với giá vật liệu tăng, sức ép cạnh tranh từ các dự án đã xong hạ tầng, nếu cố bán để thu hồi vốn thì coi như phương án tạm dừng đã được nghĩ đến. Chính sách tiền tệ có độ trễ 6 tháng.Tuy nhiên, chỉ cần sau 3 tháng bất động sản sẽ dính đủ đòn và lộ rõ bế tắc trong năm nay.
    Bất động sản và chứng khoán vốn được định vị là thị trường cao cấp. Nó chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách vĩ mô. Và điều tất yêu khi vĩ mô có những khó khăn thì các lĩnh vực trên phải gánh chịu tác động rất lớn. Điều này càng trở nên nghiêm trọng trên thị trường bất động sản Việt Nam khi cơ cấu phát triển của thị trường có những bất cập, với sự hoạt động của rất nhiều loại DN không đồng đều về năng lực và phụ thuộc lớn và nguồn tiền vay và đầu tư.
    Thực tế siết chặt nguồn tiền, lãi suất lên cao, cộng với chi phí đầu vào tăng lên hiện nay khiến các DN bất động sản dù có lớn cũng khó mà đủ vốn để đảm bảo thực hiện kế hoạch mong muốn của mình.
    Bán chạy và tháo lui?
    Từ cuối 2010, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện hiện tượng xưa nay chưa từng có là bán khuyến mãi, hạ giá và hỗ trợ vốn dài hạn cho khách mua nhà. Điều đó cho thấy, chủ đầu tư đã phải tìm đủ mọi cách để có thể bán được hàng, thoát nhanh khỏi nguy cơ đóng băng dài hạn của thị trường. Tuy nhiên, những cố găng đó dường như là không hiệu quả khi nguồn cung trên thị trường lớn và ai cũng muốn bán hàng. Lượng cung trên thị trường hiện vẫn đang còn dư rất lớn.
    [​IMG]
    Thực tế này cộng với những khó khăn mới từ chính sách tiền tệ buộc các DN phải tìm cách để đối phó. Kẻ mạnh có thể chịu đựng được dài hơi, còn kẻ yếu cách tốt nhất có lẽ là tìm cách rút bớt để trụ lại ở những dự án có thể chờ đợi trọng dài hạn. Và dự báo về khả năng bán chạy đang được được nói đến.
    Chuyên gia phân tích BIDV phán đoán, sau quý II đã có thể nghĩ đến chuyện gom nhà giá rẻ. Thực tế, khả năng nhất loạt bán hàng để tháo lui là có thể xảy ra khi việc siết chặt tiền tệ đã được khẳng định sẽ được thực hiện kiên trì không chỉ cho 2011 mà cho sự bền vững cho phát triển kinh tế vĩ mô.
    Theo dự đoán mới nhất từ các chuyên gia bất động sản TP.HCM, một khi đã không vay được vốn đầu tư, thị trường có nguy cơ đóng băng thì không ai muốn cầm dự án lâu. Thời điểm chủ đầu tư bung hàng để bán có thể sẽ đến vào quý II khi các khoản nợ ngân hàng đáo hạn. Từ đó đến cuối năm 2011 là thời điểm căng thẳng để tính chuyện bán hay giữ lại, nhưng khả năng giữ là rất khó khi đa số DN đều đến với bất động sản theo kiểu "mỡ nó rán nó" như xưa nay.
    Do vậy, thà bán sớm còn hơn để dang dở rồi chịu lãi vay, hao phí mà giá thì khả năng lên rất thấp.
    Chính vì thế, các chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ chọn quý II để bung hàng nhằm tính toán cho một chu kỳ kinh doanh mới và tìm kiếm cơ hội khi kinh tế đi vào trạng thái khác.
    Tuy nhiên, đấy là tính toán từ phía chủ đầu tư. Liệu thị trường có đủ khả năng nuốt trọn một lượng cung khá lớn, nhất là chung cư ở Hà Nội và TP.HCM? Vốn không có, bán không được... có thể khiến các chủ đầu tư buộc phải để dự án định trệ và thị trường theo đó sẽ rơi vào khó khăn. Viễn cảnh thực tế được nhiều chuyên gia ở Hà Nội nhận định là nhiều doanh nghiệp chắc chắn sẽ chậm tiến độ dự án. Một xu hướng mới có thể tính đến đó là bán rẻ toàn bộ dự án của mình vì không đủ sức "thi gan" với thị trường nhất là đối với DN nhỏ.
    Bên cạnh đó, ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng, xưa nay, bất động sản luôn được cho là "ăn theo" hạ tầng, cứ nơi nào mở đường, làm đường, làm cầu nhiều thì giá bất động sản càng tăng mạnh. Với chủ trương thắt chặt đầu tư các dự án, trong đó có nhiều dự án hạ tầng của Chính phủ trong năm nay, chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại. Động thái này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
    Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, đối với các doanh nghiệp đang vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản thì nên đẩy bớt đi, đừng hy vọng sẽ thu hồi được vốn trong vòng một hai năm tới.
    ------------------------------------------------------------------------------
    BĐS theo hướng nào trong lạm phát?
    Nguồn: VEF


    BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc loại hình căn hộ tầm trung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó phân khúc đất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.



    Biến động tỷ giá, đặc biệt chinh sách hạn chế cho vay bất động sản của Chính phủ theo Nghị quyết 11/NQ - CP mới đây đã khiến cho thị trường BĐS cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng trong nửa đầu năm nay khó sôi động. Tuy nhiên, tín hiệu lạc quan có thể sẽ dần trở lại từ quý III/2011.
    Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp BĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các doanh nghiệp BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn trong việc huy động vốn. Việc thắt chặt tín dụng tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường BĐS.
    Chặn nguồn cung
    Trong hoàn cảnh hầu hết doanh nghiệp BĐS cần vốn vay ngân hàng thì rất có khả năng thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp BĐS vay lượng vốn khá lớn đầu tư BĐS, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp không đủ vốn để thi công, dẫn đến chậm tiến độ và dự án có thể "treo".
    Bên cạnh đó, những người thu nhập trung bình nhưng ổn định có nhu cầu về nhà ở rất cao đang mong chờ được sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng với các dịch vụ cho vay mua nhà trả góp, lãi suất cạnh tranh... Nhưng nếu siết chặt tín dụng cho vay mua bất động sản thì bản thân người dân có nhu cầu thực sẽ không có cơ hội mua nhà nữa.
    Việc NHNN thắt chặt tín dụng là điều đã và đang thể hiện rõ nét trên thị trường tài chính. Nó khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị trường BĐS, các doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc tìm nguồn vốn và vô hình trung việc "siết" cho vay của NHNN sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của những người có thu nhập ổn định cần nhà ở.
    [​IMG]Đồng thời, khi NHNN vẫn nới mạnh tỉ giá trong bối cảnh vĩ mô hiện nay sẽ khiến thị trường bất động sản năm 2011 khó có thể sôi động trở lại. Do việc điều chỉnh tăng tỉ giá sẽ vẫn đi kèm với chính sách tiền tệ thắt chặt để giải bài toán lạm phát cao nhằm ổn định vĩ mô. Lãi suất sẽ khó có thể điều chỉnh giảm dù mong muốn, từ đó sẽ khó có thể kỳ vọng nguồn tiền dồi dào cho thị trường bất động sản.
    Ngoài ra, nhiên liệu đầu vào để sản xuất sản phẩm nguyên vật liệu như sắt, thép của VN đa phần nhập khẩu do đó khi tăng tỉ giá ngoại tệ sẽ khiến cho giá thành tăng, dẫn tới giá nguyên vật liệu trong xây dựng bị tăng điều nảy ảnh hưởng tới giá thành xây dựng khiến cho phương án kinh doanh của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng khi đang không muốn tăng giá để có thể thu hút khách hàng trong bối cảnh lãi suất tăng cao.
    Gỡ cách nào
    Chính phủ ban hành Nghị định 71, thông tư 16 cho phép chuyển nhượng dự án... đã có thể giúp thị trường BĐS chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên vẫn chưa đủ làm tan băng thị trường BĐS. Vì vậy, muốn thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, thứ nhất, các chủ đầu tư nên xem xét lại về giá để đưa giá của bất động sản về đúng với giá trị thật, đảm bảo cho người bán có lãi và phù hợp với khả năng của người tiêu dùng, giúp thị trường sôi động trở lại.
    Thứ hai, các chính sách của nhà nước về tài chính, tín dụng, thuế... hợp lý mới có thể khiến thị trường BĐS ấm lên.
    Thứ ba, cần phải quản lý chặt chẽ hơn về việc đấu thầu các dự án nhằm hạn chế tình trạng phát triển tràn lan, không đúng quy hoạch.
    Thứ tư, theo quy định cung cầu, giá bất động sản sẽ không thể tụt xuống nếu thiếu nguồn cung trong khi cầu quá tải. Nếu các dự án được đẩy nhanh tiến độ để gia tăng nguồn cung hoàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư được thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; quyền lợi của khách hàng thực sự được tôn trọng đặc biệt trong những thời điểm có biến động và phát sinh chênh lệch giá.. thì những xung đột trên thị trường có thể được kiểm soát và thị trường sẽ phát triển ổn định một cách lành mạnh. Tạo một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin đối với người mua và người bán..
    Bên cạnh đó việc đón đầu phát triển cơ sở hạ tầng để đảm bảo tiến trình phát triển có trình tự và hiệu quả là rất quan trọng.
    Thứ năm, cần xây dựng các định chế tài chính để ngăn chặn việc sử dụng tín dụng sai mục đích trên thị trường BĐS, nâng cao khả năng quản lý, đồng thời chống rủi ro có thể xảy ra.
    Khó giảm giá
    Thực tế, thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ tăng nhẹ do còn khan hiếm về dòng tiền, nhà đầu tư BĐS vẫn đang cầm cự chờ thời, đặc biệt chờ những chính sách vĩ mô của Nhà nước tác động đến nguồn tín dụng.
    Trong 6 tháng cuối năm có khả quan hơn bởi: kênh đầu tư BĐS vẫn là kênh đầu tư ít rủi ro nhất so với đầu tư vàng và chứng khoán; Nhà nước mở rộng đối tượng mua nhà (cho người nước ngoài, người nhập cư và Việt kiều được phép mua nhà ở VN), những tập đoàn đa quốc gia đã bắt đầu quay trở lại đầu tư tại VN; tâm lý của người dân luôn muốn được sở hữu BĐS; để ra được một dự án BĐS không phải đơn giản, có khi mất vài năm trong khi nhu cầu về BĐS của người dân rất lớn, nên giá của BĐS khó có thể giảm.
    Trong tình hình BĐS khan hiếm về vốn như hiện nay thì trong năm 2011, các định chế tài chính và doanh nghiệp BĐS sẽ hợp tác với nhau cùng chia sẻ lợi nhuận và tránh được các rủi ro phát sinh hơn khi hợp tác với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
    Theo đánh giá, thị trường BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc loại hình căn hộ tầm trung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó phân khúc đất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.
    Điều này có thể được lý giải như sau: Thứ nhất, phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn các gia đình VN hiện nay và là kênh đầu tư an toàn của các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó, dân số VN là dân số trẻ, mức độ giàu có gia tăng, khả năng độc lập về nhà cửa cao và đại đa người dân thuộc tầm trung và trẻ tuổi đều có xu hướng thích ở nhà chung cư hơn.
    Thứ hai, phân khúc nhà liền kề và biệt thự lại phù hợp với nhu cầu của những người đứng tuổi, ổn định về kinh tế. Xu hướng này ăn theo suy nghĩ của hầu hết thế hệ trước mong muốn được sở hữu đất nền. Thứ ba, việc kết hợp đầu tư căn hộ - khách sạn, vừa có giá trị đầu tư thấp nhưng được sở hữu 1 căn hộ tại khu nghỉ dưỡng, có thể vừa nghỉ ngơi nhưng cũng có thể cho thuê khi không có nhu cầu ở.
    -----------------------------------------------------

    Siết chặt tín dụng BĐS: Thị trường có nguy cơ đóng băng
    Tác giả:Kiều Thuật
    Nguồn: VEF

    [B]Năm 2011, nhiều khả năng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải nghĩ đến việc giảm biên lợi nhuận khi các giải pháp hạn chế tín dụng vào lĩnh vực này được thực thi.[/B]


    [FONT=Arial]Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa có những biện pháp cụ thể, trong đó liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là:[/FONT]
    [FONT=Arial]Thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%.[/FONT]
    [FONT=Arial]Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012.[/FONT]
    [FONT=Arial][B]Chủ đầu tư đứng trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng[/B][/FONT]
    [FONT=Arial]Đầu tư kinh doanh bất động sản đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Trong khi đó việc vay vốn tín dụng đối với bất động sản hiện nay là rất khó khăn, do đó các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính thường thiếu vốn để triển khai dự án.[/FONT]
    [FONT=Arial]Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối năm 2010, tổng dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế là khoảng 2.511 nghìn tỷ đồng tương đương khoảng 125,5 tỷ USD (bằng 1,26 lần GDP), trong đó lĩnh vực phi sản xuất chiếm khoảng 18,9% tương đương khoảng 474,67 nghìn tỷ đồng (khoảng 22 tỷ USD).[/FONT]
    [FONT=Arial]Chỉ thị 01 đưa ra mức tăng trưởng tín dụng cho năm 2011 dưới 20% so với năm 2010, như vậy tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế năm 2011 ước khoảng 3.013 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng lĩnh vực phi sản xuất đến cuối năm 2011 tối đa là 16% (tương đương khoảng 482 nghìn tỷ đồng). So với năm 2010 con số này chỉ tăng trưởng khoảng 1,55%. Như vậy, đồng nghĩa với việc dòng tiền đổ vào chứng khoán và bất động sản năm 2011 sẽ hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.[/FONT]
    [​IMG]Đầu tư kinh doanh bất động sản đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn.

    Cùng với lãi suất đang ở mức cao khoảng 20-21%/năm, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu,...cũng gặp phải rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi.
    [FONT=Arial]Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nay cũng không ủng hộ các nhà phát triển dự án khi thị trường đang đứng về phía người mua, đặc biệt là thị trường Tp.HCM. Nhiều chủ đầu tư đã phải tìm đủ mọi cách để có thể bán được hàng quay nhanh vòng vốn, tuy nhiên, điều này cũng không dễ dàng gì khi nguồn cung trên thị trường đang dư thừa rất nhiều (thống kê của các công ty tư vấn cho thấy lượng căn hộ tồn kho tại Tp.HCM có thể lên đến 40.000 căn).[/FONT]
    [FONT=Arial]Bên cạnh đó, theo quy định mới của Nghị định 71 thì chủ đầu tư dự án khi bắt đầu thực hiện dự án chỉ có thể huy động vốn trước với tối đa là 20% lượng sản phẩm thương mại của dự án. Đây cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư khi huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ người mua.[/FONT]
    [FONT=Arial]Chính vì thế, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức để phát triển các dự án của mình. Nhiều chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu, nguy cơ phá sản là rất cao.[/FONT]
    [FONT=Arial]Ông Nguyễn Gia Long - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tài Nguyễn (mã CK: TNT) cho rằng, để đầu tư một dự án bất động sản cần có nguồn vốn rất lớn,trong khi đó vốn tự có lại hạn chế, quan trọng nhất là phải huy động được nguồn vốn thương mại. Năm nay lãi suất lại ở mức rất cao, trong khi đó Chính phủ thắt chặt tín dụng cho nên các chủ đầu tư sẽ rất cẩn trọng trong việc đi vay vốn để đầu tư trong năm nay.[/FONT]
    [FONT=Arial]Hơn nữa, về phía chủ đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng cho đến khi bán sản phẩm, việc bán sản phẩm phải xong móng. Do đó, với lượng vốn tự có sẽ khó có thể triển khai dự án.[/FONT]
    [FONT=Arial]Hiện Tài Nguyên cũng đang chuẩn bị cho kế hoạch triển khai một số dự án bất động sản lớn như Khu đô thị Tài Nguyên Eco City, dự án khu đô thị mới Kiêu Kỵ,...tuy nhiên, Công ty sẽ rất cẩn trọng trong vay vốn để đầu tư trong giai đoạn hiện nay.[/FONT]
    [FONT=Arial]Cùng với quan điểm chủ đầu tư sẽ rất khó khăn về vốn đầu tư dự án, Ông Trương Chí Kiên - Phó TGĐ của Him Lam Thủ Đô cho rằng, thông thường, theo quy định những dự án trên 20ha chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng vốn đầu tư, và dự án dưới 15ha thì không nhỏ hơn 15%. Tuy nhiên, trên thực tế họ có đủ vốn từ 15 - 20% hay không thì chỉ có chủ đầu tư dự án mới biết được. Phải khẳng định rằng, hiện nay những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có uy tín thì còn có khả năng, còn đối với những chủ đầu tư nhỏ thì khả năng về vốn tự có sẽ hạn hẹp hơn.[/FONT]
    [FONT=Arial]Khó khăn về việc huy động vốn trong bất động sản cũng không phải là mới trong thời gian qua, tuy nhiên, với động thái này của Ngân hàng Nhà nước thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn nhiều trong thời gian tới, do đó việc triển khai dự án sẽ rất khó khăn.[/FONT]
    [FONT=Arial][B]Thị trường có nguy cơ đóng băng[/B][/FONT]
    [FONT=Arial]Với lãi suất cho vay cao như hiện nay ở mức khoảng 20 -21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều, có thể sẽ ở tình trạng cầm chừng hoặc có nguy cơ đóng băng.[/FONT]
    [FONT=Arial]Ông Nguyễn Gia Long nhận định, hiện nay thị trường bất động sản chủ yếu là đầu tư, đầu cơ là Để đầu tư kinh doanh có lời thì các dự án phải triển khai được, mà hiện nay lại phụ thuộc rất nhiều vào chính sách, chẳng hạn như tại Hà Nội hiện nay thì đang chờ quy hoạch chung.[/FONT]
    [FONT=Arial]Bên cạnh đó thì thị trường còn phụ thuộc vào dòng tiền (chính sách tiền tệ của Nhà nước). Hiện nay, chủ trương của Chính phủ là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước đang kéo luồng tiền về để giảm tổng cầu trong lưu thông.[/FONT]
    [FONT=Arial]Ngoài ra, lãi suất cao như vậy, chắc chắn là giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ bị hạn chế, vì với các nhà đầu tư cá nhân họ sẽ phải xem xét khi quyết định đầu tư.[/FONT]
    [FONT=Arial]Vì thế, năm 2011 thị trường bất động sản tại Hà Nội và các thành phố lớn, đặc biệt là Tp.HCM sẽ rất khó khăn. Trong đó, đặc biệt là mảng chung cư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, và những dự án nằm ở vị trí không thuận lợi.[/FONT]
    [FONT=Arial][B]Ứng phó như thế nào?[/B][/FONT]
    [FONT=Arial]Trước bức tranh nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, lãi suất cao, tín dụng thắt chặt,...các dự án bất động sản đứng trước thách thức rất lớn trong việc triển khai đầu tư. Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay của không ít chủ đầu tư là cần phải làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn này?[/FONT]
    [FONT=Arial]Mỗi chủ đầu tư lại có những giải pháp khác nhau trong tình thế hiện nay, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã cần nhắc và đưa ra giải pháp:[/FONT]
    [FONT=Arial]Triển khai những dự án đã có sự chuẩn bị trước, những dự án dài hơi cầm chứng chờ kinh tế vĩ mô ổn định:[/FONT]
    [FONT=Arial]Ông Nguyễn Gia Long cho biết, đối với những dự án Công ty xác định dài hơi thì khi nền kinh tế vĩ mô ổn định, tín dụng nới lỏng thì Công ty mới xác định đầu tư mạnh ở giai đoạn phù hợp.[/FONT]
    [FONT=Arial]Trước mắt, đối với dự án đang thực hiện đủ điều kiện thực hiện. Công ty sẽ huy động vốn từ các đối tác, cân đối nguồn vốn tự có, huy động từ những người có nhu cầu để thực hiện dự án[/FONT]
    [FONT=Arial]Tài Nguyên đã có những lường trước được khó khăn của nền kinh tế và đã chuẩn bị trước một số giải pháp từ trước như về nguyên vật liệu đầu vào thì đã ký hợp đồng từ trước. Do đó, Công ty sẽ đưa ra giá của sản phẩm một cách hợp lý vừa đảm bảo hiệu quả cho Công ty vừa đảm bảo được lợi nhuận cho nhà đầu tư.[/FONT]
    [FONT=Arial]Giảm biên lợi nhuận thu hút nhu cầu: Để giải quyết bài toán bán hàng trong lúc thị trường khó khăn, nguồn cung tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư đã có những động thái và nghĩ đến biên lợi nhuận ít hơn nhằm thu hút nhu cầu của khách hàng. Điển hình là các dự án trong Tp.HCM như khuyến mại, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,...[/FONT]
    [FONT=Arial]Ông Nguyễn Gia Long khằng định, trong bối cảnh hiện nay, kinh doanh bất động sản khó có thể đem lại tỷ suất lợi nhuận cao như trước đây. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận lợi nhuận ở mức trung bình (nhưng vẫn đảm bảo được mức kỳ vọng lợi nhuận tối thiểu) thì họ vẫn sẽ làm. Hay nói cách khác, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, thì biên lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải giảm đi so với trước đây để khuyến khích nhu cầu của khách hàng.[/FONT]
    [FONT=Arial]Theo ông Trương Chí Kiên, để đối phó với tình hình khó khăn về tín dụng hiện nay, chủ đầu tư có thể sẽ phải hạ biên lợi nhuận xuống. Trước đây, biên lợi nhuận đầu tư bất động sản là rất cao, tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì buộc nhiều chủ đầu tư sẽ phải nghĩ đến việc giảm lợi nhuận.[/FONT]
    [FONT=Arial]Nghĩ tới các quỹ bất động sản: Đại diện Viglacera Land cho rằng, việc Chính phủ chủ trương thắt chặt tín dụng để kìm chế lạm phát sẽ gây khó khăn cho các Chủ đầu tư trong việc tiếp cận các nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc, lựa chọn kỹ càng theo hướng ưu tiên cho các dự án đầu tư có hiệu quả, chất lượng và có tính thanh khoản tốt. Tiến độ triển khai đầu tư cũng rất đáng lưu tâm. Bên cạnh đó, các giải pháp huy động vốn tư các kênh khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tiết kiệm nhà ở và trong tương lai có thể có quỹ tín thác bất động sản cũng sẽ được các doanh nghiệp tính đến.[/FONT]


     




    hohahai thích điều này.

Chia sẻ cùng bạn bè


Đang tải...